"elviscku"拜讀各位強友的文章有一小段時間,緣起是0本金實驗吸引我.....
B:如果賣掉選擇租屋,每月承租5萬的房子(1年租金60萬),賣掉得到現金1650萬,配置得宜, 放置在：
-股票(200萬)
-基金(300萬)
-配息債卷(1000萬)全球投資等級、新興市場高收(高波動的的部位(南非幣)放置約25~30%,中間波動的40~50%,低波動的20~30%)
-現金(150萬)再作一些期貨、選擇權
全部綜合放置取得年化報酬率8~10%的配息
...
我刻意只抓到8~10%,就是不希望領到高配息,但卻是從本金來,然後淨值一直掉....

"fundhot"「市價3000萬的房子，貸款1350萬...」所以有增貸1500萬的空間？何不增貸操作即可，持有房子也持有配息基金。

沒有增貸的空間啦!了不起在多900萬!但如果這樣操作,就把槓桿玩很大!借錢出來也有壓力!市價3000萬,超過8成是銀行的,我就不認為房子是自己的.....更別說配息基金也有可能崩跌30~50%

至於你認為房價會一直下跌...當然以你的意見為準。但我個人淺見是房價還是關係到地點，3000萬的應該在蛋黃區。

我只買蛋黃區的房子，觀察了十幾年，只有這個地區有力對抗房價利空（少子化、景氣、年輕人買不起等等），精確來說，應該是好的地方跟樓層，有錢也買不到。

既然物稀為貴，為何價格會一直下跌呢？

因為是做房地產的,79~91房地產很慘,大安區公寓700萬內可以買3/2/2,91~103這種公寓飆到2000萬 (大約是300%),一個市場不可能只漲不跌,回跌100%也是合理,所以3000萬的房子,跌回2000萬也不無可能,蛋黃區是抗跌沒錯,但有行無市,變賣也不易....不像金融商品,滑鼠鍵按一下,就算3000萬買,2000萬也是一下就賣掉...房子可不然!大崩盤時,誰買?

至於你對於「配息基金配本金」的疑慮，網上討論很多了，請爬文：
https://cse.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-9958575248632717:9191593247&ie=UTF-8&q=%E9%85%8D%E6%9C%AC%E9%87%91&ref=

"我是布魯斯"
我自己並未賣掉自住房屋，因為進可攻、退可守，至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子，只是賴皮有錢不還房貸，另外再借信貸，拿去買金融資產，除了配息基金比你規畫的多以外，其他的子項目金額差不多。
...以下恕刪..

"我是布魯斯"

"elviscku"拜讀各位強友的文章有一小段時間,緣起是0本金實驗吸引我.....
B:如果賣掉選擇租屋,每月承租5萬的房子(1年租金60萬),賣掉得到現金1650萬,配置得宜, 放置在：
-股票(200萬)
-基金(300萬)
-配息債卷(1000萬)全球投資等級、新興市場高收(高波動的的部位(南非幣)放置約25~30%,中間波動的40~50%,低波動的20~30%)
-現金(150萬)再作一些期貨、選擇權
全部綜合放置取得年化報酬率8~10%的配息
...
我刻意只抓到8~10%,就是不希望領到高配息,但卻是從本金來,然後淨值一直掉....

我個人對房地產也沒那麼樂觀，但連自住房屋都賣掉換金融資產，算是比較積極的操作。

就是怕太積極,所以想請教這邊的強友!哈哈......

在至少有兩棟自有房屋，先假設大小、地點都適合自住的前提下：
最積極者：全部出售轉金融資產，將居住需求視為一種單純的支出，不考慮老年租屋不易的問題，因有長壽村的選項 (生活須能自理)。

其實把房子想成基金,既然預計未來會跌(不看好)那現在高賣,未來再低買回來即可
也不用淪落到老年租屋....3000萬賣,2000萬買...(當然不可能買回同一間,但總是有類似產品吧)尤其這10年,台灣房地產蓋一堆

次積極者：出售總價較高的房子轉金融資產，這聽起來有點自虐，但也算是延遲享受。

就像現在政府為解決長壽問題，大推以防養老，但除了這個選項外，也可以賣掉房子換金融資產，或者賣大換小，只將差額拿去買金融資產。
這也是很好的選項,還有就是賣蛋黃 買蛋白....賣市區 買郊區

我自己並未賣掉自住房屋，因為進可攻、退可守，至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子，只是賴皮有錢不還房貸，另外再借信貸，拿去買金融資產，除了配息基金比你規畫的多以外，其他的子項目金額差不多。

進場成本很重要，如果是金融海嘯低點買的，怎麼也不會有配到本金的"錯覺"或"誤解"，因其淨值極低；若是買在相對高點，又剛好碰上快速大跌期間，怎麼配都趕不上淨值的下跌，其他大部分時候，可以說就是在一個區間震盪罷了。總之就是：成本、成本、成本！
這當然是最好的操作!但有時候就是無法天時地利都配合
感謝
viewtopic.php?t=5419
=> 買在紅框跟買在黑框結果差很大。

"vqw"有朋友房價6000萬，貸了4000萬，長久只還利息，利息2％多些，用1500萬投資配息商品，月收入有10萬以上，夠生活了。

"晴天四月"

"我是布魯斯"
我自己並未賣掉自住房屋，因為進可攻、退可守，至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子，只是賴皮有錢不還房貸，另外再借信貸，拿去買金融資產，除了配息基金比你規畫的多以外，其他的子項目金額差不多。
...以下恕刪..

請教布魯斯大大
" 只是賴皮有錢不還房貸" 是指什麼意思. 可否說明一下

以下是我的情況. 故想了解布魯斯大大的做法
PS.我們有一間新成屋, 當初買是希望可自住(後來仍住在原本的自住宅)(新房不考慮出租.閒置中..)
目前使用房貸寬限期2年. 2年即將屆滿.(預計下月去原貸款銀行申請寬限展延 )
若展延不成. 考慮房貸轉移到其他銀行
目的是希望可以不攤本金, 只繳利息...
(其實本息攤還每月可靠月配支付. 但私心就不想還本金...)
我的情況並不是無法支付房貸(每月約10萬).
而是不希望把太多錢都壓在這間住不到的房子..

"teny224"我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手，500萬去鄉下住個透天，或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息)，也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作，居住上有地段的要求
我會覺得房子保留，貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作，加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做，手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金，就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了，時間久了總會慢慢配回來的。

"elviscku"

"teny224"我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手，500萬去鄉下住個透天，或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息)，也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作，居住上有地段的要求
我會覺得房子保留，貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作，加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做，手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金，就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了，時間久了總會慢慢配回來的。

基本上我是這樣規劃,貸款的1350萬去買房子收租(房地產我比較專業)
當初也沒有甚麼南非幣15%配息的東西 高收債也不多 這6~7年才有比較多所謂的高配息的基金
基本上房子收租5~6%就算不錯了(10年內買到的)大台北...太偏的地方或是外縣市 桃園 中壢那種有可能還是破10%的租金報酬率
因為房價低

原本是想賣掉當初買的收租產品 但就是碰到不動產不易變現的問題 遲遲無法變現(跟金融商品很大的不同)
所以才想變賣自己的住家 高賣 先去租房子 等到房價再緩跌個幾年 之後再視情況入手
當然搬家或是傳統觀念 比較有衝突
但以再增加每月現金流這條路上
這是我想到的解法

也是我來這邊請教強友的原因
看看是否還有我沒想到的地方

"elviscku"因為是做房地產的,79~91房地產很慘,大安區公寓700萬內可以買3/2/2,91~103這種公寓飆到2000萬 (大約是300%),一個市場不可能只漲不跌,回跌100%也是合理,所以3000萬的房子,跌回2000萬也不無可能,蛋黃區是抗跌沒錯,但有行無市,變賣也不易....不像金融商品,滑鼠鍵按一下,就算3000萬買,2000萬也是一下就賣掉...房子可不然!大崩盤時,誰買?

"allenlu"其實老年以後會更需要醫療資源，台北市醫院多，公車捷運交通方便，雖然搬到鄉下固然便宜，看病的頻率或等級到一定等級以上，醫療的便利性就會差很多

"allenlu"

"elviscku"

"teny224"我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手，500萬去鄉下住個透天，或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息)，也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作，居住上有地段的要求
我會覺得房子保留，貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作，加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做，手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金，就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了，時間久了總會慢慢配回來的。

基本上我是這樣規劃,貸款的1350萬去買房子收租(房地產我比較專業)
當初也沒有甚麼南非幣15%配息的東西 高收債也不多 這6~7年才有比較多所謂的高配息的基金
基本上房子收租5~6%就算不錯了(10年內買到的)大台北...太偏的地方或是外縣市 桃園 中壢那種有可能還是破10%的租金報酬率
因為房價低

原本是想賣掉當初買的收租產品 但就是碰到不動產不易變現的問題 遲遲無法變現(跟金融商品很大的不同)
所以才想變賣自己的住家 高賣 先去租房子 等到房價再緩跌個幾年 之後再視情況入手
當然搬家或是傳統觀念 比較有衝突
但以再增加每月現金流這條路上
這是我想到的解法

也是我來這邊請教強友的原因
看看是否還有我沒想到的地方

我的作法是，將收租物件和自住房子都增貸，但是不賣房子，也不貸到滿，現金額度一部分放在理財型房貸，如果真的將來付房貸有問題，到時再賣房子就好了，但若現金有一千多萬以上，以配息基金支付房貸不是太大問題。但原則上，我也不會過度貸款，貸款的金額會在我理智可以承受的範圍，有時候其實習慣就好了，雖然有房貸，只要有房客和基金幫你付，是雙重效益，因為配息基金有時候也有可能大跌，收租和基金兩者並存的好處是彼此不相關，風險分散。若遇到股災時，會慶幸還有收租，心理上比較撐得過。做生意的人很少不貸款，運用貸款是邁向成功的好工具。

收租物件是否要賣掉，要看物件本身條件，如果收租情況良好，租金可以COVER房貸，就可以不賣，等於一直累積資產，去辦理財型房貸就可以變現，記得善用VIP條件，可以貸更多。或是房子一邊收租一邊賣，若沒賣掉也不急，收租還是持續進行，資產持續累積。如果收租物件本身條件差又無法改善，或貸款過多，賣掉一些房子也是可以。

其實老年以後會更需要醫療資源，台北市醫院多，公車捷運交通方便，雖然搬到鄉下固然便宜，看病的頻率或等級到一定等級以上，醫療的便利性就會差很多。這也是我希望台北市(或雙北)至少要留一間房子的原因，若是賣掉，幾年後反而更貴，可能買不回來。所以將房子增貸出來，同時擁有房子和現金，比較方便。

"russell"看完樓主發文，感覺樓主心中已有答案，就是認為房價會跌，甚至連＂蛋黃區回跌100%＂這種極端論點都出現了（其實這個我看不太懂，意思是房價變成0???）

既然樓主認為房價會跌，當然就該賣房，之後再接回，但在投資上，沒有人可以預測未來，不管什麼線都只是輔助工具，這裡才有一堆強者在強調資產配置的重要性

樓主堅信房價會跌，就賣吧，問再多也沒用，徒增困擾，但是若覺得房價未來漲跌不確定，就學大部分強者分散持有資產，有房也有基，兩邊都保持獲利機會

個人意見